【ポラス】分譲地の建売住宅、販売価格より高く売れる⁉︎〜築年数の浅い家を売却する際のポイント〜

マイホームの購入時に、将来を見据えて、人生設計を立てても、予期せぬ変化はどうしてもあるでしょう。

転勤や離婚、その他の家庭の事情など。

また、不動産市場の変動により、住宅の価値が上昇したことで売却を考える場合もあるかもしれません。

ポラス検討中

でも、住宅の価値が上るのは、駅近のマンションだけじゃないのですか？

筆者
(ko-shin)

確かに、駅近のマンションは価値が上がりやすいけど、最近は戸建も上昇していますよ。

ちなみに余談ですけど、私も家庭の事情で見積り依頼をしました。
結果的には，家は売却はしなかったのですが、自分の家の価値が知れたのはよかったです。

【ポラス】分譲地の建売住宅が、なぜ、高く売れるのか⁉︎

【理由】不動産市場の現状は？＝さまざまな要因から「新築住宅」全体の価格が上昇している

2022年3月の首都圏の住宅の平均価格は、新築マンションが6,518万円、中古マンションが4,158万円、新築戸建てが4,054万円、中古戸建が3,741万円になります。
これらの価格差から、予算にあわせ住宅を検討する人も増えているようです。

昨今の新築住宅価格の上昇により、新築住宅にこだわる人が減り、新築住宅とともに中古住宅も検討する人が増加しています。
そのため、中古戸建の需要も高まっており、中古戸建でも高く売れる場合があるのです。

また、「新築住宅価格の上昇」の要因は下記のとおりです。

【要因】
・低金利な住宅ローン
・高価格帯の新築マンションを戸数調整しながら供給されている→住宅平均価格が上昇を続けており、新築マンションだけでなく、中古マンションや戸建て等の住宅価格も上昇
・コロナ禍でテレワークや移動自粛により住宅需要が高まり、マンション・戸建ていずれの市場でも取引量が増加

などがあります。

【理由】ポラスの分譲住宅は人気

ポラスの分譲住宅は、高品質な建材や設備を採用しており、家の維持管理がしやすく、高水準の住宅環境を提供しているため、首都圏では人気のハウスメーカーです。
また、分譲での販売は、交通アクセスの良い好立地の物件も多くあります。

【補足】オリコンの首都圏の建売メーカー顧客満足度ランキングでは1位となっています。(大手ハウスメーカー含まない)※2022年調査

【理由】ポラスは物件の供給を調整している

ポラスは物件数を限定し、一定期間での販売を行う戦略を取っているため、需要と供給のバランスをとりやすく、高値での販売が可能となっていると言えます。
※建売住宅の中でポラスの分譲地の建売住宅は、比較的高めな価格帯です。

結果＝ポラスの分譲地の建売住宅は、販売価格より高く売却することも可能と言えます。

実際に査定した結果

査定物件の詳細

販売査定価格＝住宅を購入した価格＋200万の査定

査定は一括見積りサイトから、3社ほどに絞って見積り依頼をいました。
見積り額には幅がありましたが、最大で当時マイホームを購入した価格の200万円ほどプラスの結果になりました。

筆者
(ko-shin)

正直、査定額が高くて驚きました。

「築年数が浅い家の売却」をする際に気をつけるポイント

購入して数年のマイホームの売却をする際の知識として、簡単に補足説明します。

オーバーローン＝「住宅の売却」の査定額が低い場合・住宅ローンがかなり残っている場合

オーバーローンになってしまうと、足りない金額の用意が必要になります。
マイホームの売却額で返済しきれなかった金額を売却と同時に返済することができれば売却が成立します。

また、住宅ローンを組む多くの方が「元利均等返済」の方式で返済をしています。
すごく簡単に言うと、
「住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額が終始ずっと均等になる方法です。
しかし、返済額の内訳を見ると返済期間の前半は利息の割合が多く、返済期間の後半は利息の割合が少ない」ということになります。
そのため、マイホームを購入して数年だと返済している額が想像より少なく、オーバーローンになる可能性があります。

※フルローンに近い状態でマイホームを購入した場合は、オーバーローンになりやすいので注意が必要です。

売却にかかる税金※税金を免除することも可能⁉︎

不動産売却で譲渡所得が発生するので、この所得に対して、所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。

マイホームの売却額−諸費用(取得費＋譲渡費用)−税金

この税金は不動産の所有期間によって税率が変わります。
・短期譲渡所得＝不動産の所有期間が5年以下
・長期譲渡所得＝不動産の所有期間が6年以上
の2パターンになります。

そして、ここからの内容はかなり重要になります。

先ほど説明した税金には、特例で3000万円特別控除を受けることも可能です。
一言でいうと、マイホームを売却した時の利益は3000万円までは税金を免除することができるものです。
当然使った方が、節税になりお得なのですが、ひとつ注意が必要です。

それはマイホームを売却した後に、住み替えで住宅ローンをもう一度組むことを考えている場合は、売却時に3000万円特別控除を受けると住宅ローン控除が受けられないのです。

サラリーマンにとって住宅ローン控除は非常に重要なので，どちらが得なのか調べて、よく検討する必要があります。